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广州40万新人口背后的三个秘密!_高鹰生殖中心

来源: 新华社
13:42:53

万科在建楼盘坍塌广州40万新人口背后的三个秘密!

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     今天坐出租车,司机说,年后回广州的人很少。从上午六点多到十点,只跑了250元钱,加上我这单23元的才跑完油费,今天中午的饭钱还没赚出来,更别提份子钱了。

      他问我:“广州的人都去哪里了?”

      上周,广州市统计局发布了2018年广州市各区常住人口与户籍人口数据,或许可以解答出租车司机的这个问题。

      事实上,过去这一年,广州市户籍人口增加了30万人,常住人口增加了40万人。

    

    

    

    

    下载APP 阅读本文更深度报道  一叶知秋,在这份人口报告中,黄教授发现关于楼市3大秘密!

      南沙和增城,到底怎么选?

      广州哪个区域最值得投资?

      哪个区域房价水分最高?

      在开始解答这些问题之前,我们先来明确两个概念。

      常住人口:指的是实际居住在某区域半年以上的人口,不管是否具有该区域的户籍。也就是说,包含了到广州奋斗打拼的新广州人,也包含了在广州长期居住的老广。

   chang zhu ren kou: zhi de shi shi ji ju zhu zai mou qu yu ban nian yi shang de ren kou, bu guan shi fou ju you gai qu yu de hu ji. ye jiu shi shuo, bao han le dao guang zhou fen dou da pin de xin guang zhou ren, ye bao han le zai guang zhou chang qi ju zhu de lao guang.

      户籍人口:指的是已经注册了某地户籍的人口。在广州,想要有户口,往往意味着在该行政区内有自己的房产。

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      南沙VS增城 谁赢了

      关于选增城还是选南沙这个问题,黄教授和小伙伴们被问过无数次。来看看下面这两张图。

    

    

    

    

    

    

    

    

    

      上面两张图对比可以明显看出两点:

      第一,南沙的常住人口和户籍人口总量虽然不及增城高,但是,南沙的人口增长率是高于增城的。这就意味着,在过去的6年时间里,南沙对人才的吸引力大于增城,;

      第二,截止到2018年,南沙的常住人口与户籍人口的比例约为1.7:1;而增城的常住人口与户籍人口的比例则为1.3:1。这组数据说明,南沙有更多的机遇吸引外地务工人员,愿意在南沙生活和工作,即使没有南沙户口。

      综上,南沙的人口吸引力,比增城可大多了。在这道题里,南沙毫无疑问胜出。

      2

      哪些区域发展潜力最强

      一个发展潜力强的区域,必定是对人有吸引力的。各区的人口增长率则是最简单粗暴反应人口流入的指标。

      2013-2018年,广州市常住人口增长率为15%,户籍人口增长率为11%。

      我们首先把超过广州市平均水平的区域找出来,它们分别是:天河区、白云区、黄埔区、花都区、增城区、番禺区和南沙区。

    

    

    

    

      接下来,我们再从上面这些吸引力大的区域里,挑出精英中的精英。

      首先来看最特别的花都区,这是广州各区中唯一一个在2013-2018年里,户籍人口增长率高于常住人口的区。常住人口增长没能跑赢全市水准,户籍人口增长倒是跑赢了。

      前面我也提到了,要入户某个区域,一般而言是需要在某个区域有自己的房产。结合下面这张图,原因很好找:花都区房价便宜!

    

    

    

    

      这是2013-2018年广州各区二手房价走势图。在有统计的10个行政区中,花都区的房价是最低的,而且低得还不是一点点。

      因为房价低,所以买房入户的人多。但常住人口增长率没有跑赢户籍人口,也就是意味着不少人在花都买房入户后,到其他区域工作生活了。这部分人,一旦有了足够的经济实力能在比花都更好的区域买房,势必不会再回到花都。那么,花都可以从选项中排除。

      接着看看天河区。天河区的人口涨幅略高于全市水平,作为广州CBD所在之处,能吸引人才,非常好理解。

    

    

    

    

      上面这张图,很好反映出天河区的常住人口涨幅高于户籍人口,两者差距仍在不断加大。这说明了,涌入天河区的外来务工人员越来越多,他们都没有在这里安家落户。再粗暴点说,截止到2018年,在天河区工作生活的人口中,还有超过80万人是没有在天河买房的。

    这些人都在对天河的房子虎视眈眈,这里的房子不愁接盘侠。

      天河,入选。

      接下来看看白云区。

    

    

    

    

      白云区的人口情况和天河区非常相似。

    截止到2018年,在白云区工作生活的人中,还有超过160万人没有成为户籍人口。因此,白云区也是非常值得期待的。

      但是,需要注意的一点是,由于白云区长期以来依靠第三产业引来了大量外来人口,这些人大多无力广州买房。在这一点上,白云区需要扣一些分。

      接下来看看黄埔区。在2013-2018年,黄埔区常住人口增长率29%,户籍人口增长率27%,傲视广州其他区。

    

    

    

    

      2017年,广州PLUS曾做过关于黄埔区人口增长的报道:凌晨4点排队入户?广州这个区1年来变化太惊人!

      近年来,伴随着广州东拓战略,黄埔区在IAB(新一代信息技术、人工智能、生物医药)、NEM(新能源、新材料)产业发展上做足功夫,无论是招商引资还是人才引进,都花了大力气。

      黄埔区的房价也能看出这一事实:2013-2018年,涨幅最高的区就是(原)萝岗区,涨幅为138%。

      截止到现在,在黄埔区常住的人口中,还有将近60万人没有黄埔户口。这些人,和未来即将来到的那些人,将成为黄埔未来楼市的新力军。

      番禺区又如何?从数据上看,番禺区的人口变化和前面提到的天河、黄埔非常相似。人越来越多,没有在番禺买房的人也越来越多。

    

    

    

    

      但是,从房价数据上看,从2013-2018年,番禺区二手房价涨幅为92%。除去不在统计范围内的南沙区和从化区,番禺区房价涨幅最低。

      造成房价涨幅低的原因很多,对于番禺区来说,最大的因素就是库存大、人口吸引乏力。

      至于南沙区与增城区,在第一部分已经分析过了,不多赘述。

      如果要给这些区域的潜力排序,结合它们的产业优势、政策环境、区位因素,我会这样做:

      天河区>黄埔区>南沙区>白云区>番禺区>增城区。

      3

      哪些区域的房子最好别碰

      在第二部分没有入选的行政区,都可以放到这里来一一讨论:荔湾区、海珠区、越秀区以及从化区。

      先来看看人口走势图最特别的越秀区。

    

    

    

    

      从2013年到2018年,这是广州各区中唯一一个出现过户籍人口减少的区域;也是广州各区中唯一一个户籍人口在长时间内高于常住人口的区域。

      第一个怪相,很好理解:越秀区的新房极少,二手房在学位的光环加持系啊,旧且贵。在天河等区的赶超下,就导致了这里出现户籍人口外流的情况:到别的区去住舒适且学位还行的房子!

      第二个怪相,也和学位有关。据了解,有不少单位户口属于越秀区的职工,把户口挂靠在单位,就为了小孩未来能在越秀上学,即使在越秀没有房子。

      到现在,随着常住人口的增长,越秀区的户籍人口和常住人口到达了重合的相交点。可以预见,在这样的走势下,越秀区常住人口将逐步超越户籍人口数量,并拉大两者的差距。

      然而即使是这样,越秀区的房子依然不宜投资。户籍人口在减少,也就意味着不少越秀人在高位出售房产离开这里。加上土地0供应,现有房产越来越老旧,更新改造成本奇高。老越秀都不想呆这里了,会有多少人愿意高位接盘住越秀?

      紧接着就是荔湾区和海珠区。

    

    

    

    

    

    

    

    

    

      这俩都是老广聚集地,人口走势图也非常相似。荔湾的广钢新城、海珠的琶洲新贵,可以说是近年来广州老城区中炒得相当火热的两个板块。

      即便如此,2013-2018年,荔湾区的房价还是没有跑赢海珠区。前者涨幅为94%,后者为99%。理由非常简单:琶洲的发展,是由产业带动的。君不见阿里巴巴腾讯唯品会等互联网巨头纷纷入驻琶洲,这些公司带来的互联网新贵们,未来将是海珠区重要且有实力的购房大军。而荔湾的房价,是由地价带动的,看看广钢新城一块更比一块贵的,就知道了。

      至于从化区,常住人口与户籍人口一直以来都相差无几。低房价+不限购,在这里生活的人,很多都能买上这里的房子。可以说,主打养生的从化,对年轻人几乎没有号召力,房产投资也就不必考虑这里了。

    

    

    

    

      花都区,在第二部分在已经提到过,不是有潜力的区域,那还是最好别碰。

      综合各方面实力,依照从“千万不要碰到不要碰”的排序方式,答案是:

      从化区>花都区>越秀区>荔湾区>海珠区,海珠区和荔湾区嘛,还是可以淘一淘的。

      备注:文中所述人口数量单位均为“万人”。

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     (责任编辑:邱利 HN154)

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